Que Son Las Expensas De Un Edificio?

28.08.2022 0 Comments

Que Son Las Expensas De Un Edificio
¿Qué son las expensas comunes? – Son los pagos mensuales que tienen que hacer los propietarios o sus inquilinos para los gastos de mantenimiento del edificio. Pueden ser:

  • Ordinarias o de Tipo A: las que se utilizan para cubrir los gastos fijos (sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, primas de seguros, etc.
  • Extraordinarias o de Tipo B: las que se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden los gastos comunes de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago de algún juicio perdido por el consorcio, etc.

¿Qué incluye las expensas de un edificio?

En un contexto donde el precio de los alquileres está por los cielos, las expensas significan el 18% de su costo, según un nuevo informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO). Este monto que se paga mensualmente incluye el sueldo del encargado del edificio, el pago de los servicios utilizados en espacios comunes como la luz, el gas y el agua, los seguros y otras prestaciones.

La tendencia en estos costos viene a la baja en los últimos dos años. En 2019 se registraron valores de hasta el 25% y en el último año bajó 4 puntos porcentuales. De acuerdo con Nicolás Partierra, economista jefe del CESO, esto se debe a dos factores principales.

Por un lado, “las paritarias que por lo general han estado un poco detrás de los precios”, comentó, y agregó que por el otro lado, “está el tema de los servicios. Toda la cuestión tarifaria que viene congelada o con muy poca variación hace bastante tiempo hace que las expensas bajen “.

Según el último informe de Octavo Piso, el valor promedio de este costo fijo es de $7860 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mientras que en la provincia de Buenos Aires dicha cifra es de $6667. Teniendo en cuenta que, según el informe del CESO, la mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $28.

000, las expensas para este tipo de unidad costarían $5040 adicionales. Este valor también representa el 18% del salario mínimo, vital y móvil, ya que este es de $28. 080. Además, para estas unidades el costo de alquiler en la ciudad aumentó 47,4% en el último año, de acuerdo con el documento.

  1. Usando los valores de referencia del informe, en el caso de los dos ambientes las expensas costarían $5940 dado que estas unidades rondan los $33;
  2. 000 al mes sin contar este costo; mientras que los tres ambientes cuestan cerca de $50;

000 y registran valores de expensas a partir de los $9. 000. Mantenimiento y limpieza A los servicios comunes que cubre este tipo de gasto, se le pueden sumar determinadas obras que encarezcan su valor. Por ejemplo, desde la plataforma administradora de consorcios Octavo Piso sostienen que el motivo por el que las viviendas vieron aumentar mucho sus expensas pudo haber sido que invirtieron más dinero en obras de mantenimiento.

En adición, el mantenimiento de ascensores figura como otra razón por la que las expensas se encarecieron durante la pandemia. “Como cada ascensor podía transportar menos gente se hicieron más viajes y están con un ritmo de desgaste mayor”, detalló Nicolás Rossi, cofundador de plataforma web.

La limpieza de comodidades de los edificios, como de la pileta o las cocheras, así como también la recolección y tipificación de residuos se encuentran registradas como actividades diferenciales y representan un costo adicional que se incluye en el sueldo del encargado.

El sueldo de los encargados Dentro de las expensas, se incluye también el sueldo de los encargados que en julio determinó un aumento por paritarias del 10% que incide aproximadamente en el 8% del costo de las expensas.

Según el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), este parte de un piso de $50. 000 y puede llegar hasta $72. 000 , sin contar las tareas adicionales como el mantenimiento de piletas, cocheras, jardines, o su antigüedad en el puesto.

  1. Además, a partir de agosto se suma un bono de $8;
  2. 000 por mes que también repercutirá en el monto total de las expensas ya que el sueldo de los encargados representa entre un 30% y un 35% de los gastos de la expensa;

Sistema de vigilancia Por otro lado, la vigilancia privada es otro motivo de la suba de su precio. Esto se debe a que los edificios que cuentan con seguridad las 24 horas suelen pagar tres turnos. Otro punto a tener en cuenta en estos costos es la contratación de una empresa de servicios de limpieza, que figura como abono de servicios.

Según el informe de Octavo Piso, la morosidad tocó un piso del 22% en el mes de julio. Este número es casi la mitad del pico registrado durante la cuarentena, el cual llegó al valor de 42% en su peor momento.

La tendencia a la baja se evidencia también en el descenso interanual, que ronda los siete puntos porcentuales de julio a julio.

¿Qué incluye las expensas?

Las expensas son expendios , desembolsos o gastos. De acuerdo al diccionario de la Real Academia Española ( RAE ), el término puede referirse a las litisexpensas , que son las costas que se generan, o que se espera que se generen, en el desarrollo de un pleito. En Argentina , se denomina expensas a los gastos de mantenimiento de un edificio que se distribuyen entre todos los propietarios o inquilinos. Se trata del dinero que se necesita para pagar los servicios que se utilizan en espacios comunes (luz, agua, gas), el sueldo del encargado, los seguros y otras prestaciones. Las expensas se pagan mensualmente. Cada mes, el administrador del consorcio realiza una liquidación que envía a los propietarios donde se detalla el monto a abonar.

  • Por lo general la cifra está vinculada a la superficie que ocupa la propiedad : en un mismo edificio, los propietarios de los departamentos (apartamentos) más grandes pagan más que los dueños de las propiedades más pequeñas;
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En ocasiones, las expensas incluyen además de un fondo de reserva para eventuales contingencias. De esta manera, los propietarios deben pagar los gastos y un monto extra para la conformación de dicho fondo. Este tipo de expensas responde al nombre de comunes.

No obstante, hay que establecer la existencia de lo que se conoce como expensas comunes extraordinarias. Bajo este término se encuentran aquellos gastos que deben abonarse por parte de la comunidad que no son ordinarios, es decir, que se producen no de forma habitual.

En concreto, aquellas son determinadas por la pertinente junta o asamblea y pueden ir dirigidas a pagar desde la indemnización a terceros por daños ocasionados por la comunidad hasta obras de mejora en las zonas comunes pasando por la indemnización por despido del personal contratado en alguna área concreta.

Otros datos importantes acerca de las expensas son los siguientes: -Todas, sean del tipo que sean, tienen que ser aprobadas en la junta o asamblea de los propietarios. -Por regla general, serán aprobadas si cuentan con la mayoría simple de los asistentes a la citada reunión, es decir, lo que es la mitad más uno.

No obstante, en caso de que se trate de expensas comunes extraordinarias será imprescindible que reúnan al menos un 70 % de los votos a favor para ser aprobadas. -En los países las expensas reciben distintos nombres. Así, por ejemplo, en España se hace referencia a ellas como cuotas de la comunidad, aunque hay quienes, erróneamente, las llaman gastos de comunidad o gastos comunitarios.

  • Es importante mencionar que, por lo general, el pago de las expensas corresponde a quien vive en el edificio;
  • Si una persona es dueña de un departamento y lo alquila, las expensas deben ser abonadas por el inquilino y no por el propietario;

Eso sí, esto último no es así en todos los casos por lo que cuando se alquila un piso es importante fijarse bien en el acuerdo que existe en torno a esa cuestión. La locución preposicional “a expensas de” , por otra parte, refiere a aquello que se realiza por cuenta o a costa de otro individuo.

¿Cuáles son las expensas que paga el inquilino?

Expensas ordinarias: qué debe pagar el inquilino y que el propietario – Según el artículo 8 de la Ley de Alquileres , los inquilinos solo deben pagar aquellos gastos que se repiten todos los meses (ordinarias). Por ende, todo lo que aparece de vez en cuando le corresponde abonar a los propietarios de las viviendas (extraordinarias).

¿Cómo se calculan las expensas en un edificio?

La expensa se calcula por el porcentual que fija el Reglamento de Propiedad (antes llamado Reglamento de Copropiedad y Administración). La expensa no se fija por el porcentual que figura en el título de propiedad de cada propietario ni por los metros cuadrados que abarca la Unidad Funcional.

¿Quién debe pagar las expensas?

¿Quién debe pagar los impuestos en los casos de alquileres de propiedades? ¿El dueño de la propiedad o el inquilino? ¿Y las expensas? ¿Y las comisiones de la inmobiliaria? ¿Qué mecanismo de actualización del alquiler se puede pactar? ¿Sólo se puede aumentar el alquiler anualmente o es posible establecer aumentos semestrales? ¿Cuál es el plazo mínimo para el contrato de locación? Éstas son las típicas preguntas que se formulan locadores y locatarios al momento de acordar las condiciones de alquiler de una propiedad, especialmente luego de sancionada la conocida “Ley de alquileres”, que estableció una serie de reformas a la regulación del contrato de locación por parte del Código Civil y Comercial.

Vamos a ir respondiendo cada una de las preguntas, viendo las semejanzas y diferencias según se trate de un alquiler para vivienda o con fines comerciales. El plazo en los contratos de locación Respecto del plazo, el tema es sencillo: la ley establece un plazo mínimo de 3 años de duración para todos los contratos de alquiler de inmuebles, ya sean contratos con fines comerciales o fines habitacionales (de vivienda).

El locatario sólo puede renunciar al plazo mínimo en los casos en que se encuentre en tenencia de la cosa al momento de la celebración del contrato. Anteriormente, al momento de regular el plazo mínimo, la legislación distinguía según se tratase de alquileres con fines comerciales, para los cuales se establecía un plazo mínimo de 3 años, o alquileres con fines de vivienda, con plazo mínimo de 2 años.

Luego, el Código Civil y Comercial unificó el plazo estableciendo un mínimo de 2 años para todos los contratos de locación. Finalmente, la ley de alquileres sancionada en 2020, modificó el plazo estableciendo el mínimo de 3 años para todos los contratos.

Con relación al plazo máximo, la ley sí marca una diferencia según el destino: cuando el alquiler es para uso habitacional, el plazo máximo es de 20 años, mientras que para otros destinos (incluyendo, por supuesto, el comercial), se puede acordar un plazo máximo de 50 años.

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Finalmente, cualquiera sea el destino, los contratos de locación pueden ser renovados por las partes siempre y cuando no se excedan los plazos máximos establecidos. Los aumentos en la ley de alquileres Otro tema controvertido es el de las actualizaciones o aumentos que se pueden acordar en los contratos de locación.

Un de las reformas más sonadas de la ley de alquileres fue, precisamente, la referida a este punto, en cuanto dispuso que “En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales… los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.

La norma es clara: los ajustes o aumentos sólo pueden realizarse anualmente conforme al índice mencionado. Ahora bien, también es claro que se habla de “los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional”, no de los contratos de locación en general.

Por lo tanto, el ajuste anual solamente es obligatorio para los alquileres con destino a vivienda, no para los contratos de alquiler con destino comercial, que podrán implementar el sistema de ajuste anual o un sistema diferente. Dependerá de lo que negocien y acuerden las partes.

  • Quién paga los impuestos según la ley de alquileres Éste es otro de los temas críticos que han generado discusiones entre locadores y locatarios luego de la sanción de la ley de alquileres;
  • La ley dispone que “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada;

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.

El punto es que antes de la sanción de la ley, en los contratos de locación se solía establecer que corría a cargo del locatario el pago de todos los impuestos, gravámenes, tasas y expensas relativas al inmueble objeto de la locación.

Es decir, no sólo los impuestos que gravaran la actividad que el locatario realizara en el inmueble, sino los relativos al propio inmueble. Con la nueva ley de alquileres este tema ha quedado zanjado de la siguiente manera: los impuestos que graven la actividad que el locatario realice en el inmueble (por ejemplo, si realiza una actividad comercial, el IVA, ganancias, Ingresos Brutos) corren, obviamente, a cargo del locatario, pero los impuestos que graven la propiedad corren a cargo del locador (impuesto inmobiliario, contribución municipal sobre los inmuebles), quien, además, deberá abonar los impuestos correspondientes provenientes de dicho alquiler (bienes personales, ganancias e IVA en los casos que corresponda).

Con relación a las expensas, la norma es clara: las ordinarias las debe abonar el locatario, las extraordinarias las deberá abonar el locador. Las comisiones inmobiliarias en los contratos de alquiler Finalmente, el último tema que suele ser conflictivo es el relativo al pago de las comisiones inmobiliarias.

¿Le corresponde pagar al locador o al locatario? La Ley de alquileres establece que cuando interviene un solo corredor (inmobiliaria), todas las partes le deben comisión, excepto que acuerden algo diferente y agrega que “En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local”, es decir, en la legislación de cada Provincia.

  • En el caso de la Provincia de Córdoba, la ley que regula la actividad de los corredores inmobiliarios dispone que, a falta de acuerdo de partes, la comisión de la inmobiliaria correrá a cargo del inquilino;

De manera que, en el caso de la Provincia de Córdoba, en principio la comisión la debe pagar el locatario, se trate de alquiler para vivienda o comercial. Que Son Las Expensas De Un Edificio.

¿Qué quiere decir la palabra expensas?

Las expensas son los gastos de mantenimiento del edificio que deben ser abonados proporcionalmente de acuerdo al porcentaje que corresponda en razón de los metros cuadrados de cada departamento. Se deducen de manera mensual y son obligatorias para todos los propietarios e inquilinos que habiten ese edificio.

  • Las expensas son confeccionadas por el administrador del edificio , quien lleva un detalle de los gastos realizados durante el mes correspondiente;
  • Y según la Ley 941 se debe garantizar el libre acceso de los vecinos a la documentación del consorcio;

Entre lo que se debe detallar en la liquidación de las expensas figuran los pagos por suministros , servicios y abonos a contratistas ; y separar los montos de expensas ordinarias de los de las extraordinarias , algo que no siempre ocurre. En lo que va del año, el Registro Público de Administradores de Consorcios recibió más de 1. Que Son Las Expensas De Un Edificio Entre los errores más habituales están los vinculados a la liquidación del sueldo del encargado. Foto: Archivo.

¿Qué pasa si no se pagan las expensas?

¿Qué pasa si no pago las expensas? – La ley contempla un proceso de ejecución para cobrar judicialmente todas las expensas adeudadas por el copropietario moroso, más intereses. Quien debe iniciar la ejecución de expensas es el consorcio, a través de su administrador válidamente designado.

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¿Cómo se dividen las expensas?

Recalculando – Para resumir todo lo que aprendimos hoy, podemos decir que lo primero que hay que hacer es leer el reglamento para ver si corresponde o no dividir las expensas en columnas A, B, C, D, o las que sean necesarias. Luego, con u na simple regla de 3 simple, podemos crear los nuevos porcentuales necesarios para poder dividir los gastos y prorratearlos de forma correcta.

  1. También es importantísimo que los porcentuales figuren en el listado de prorrateo , algo que es obligatorio de acuerdo al modelo de Expensas Claras de las liquidaciones de expensa que el vigente para la C;

, pero que debería de figurar en todos los modelos en todo el país. Si tienen dudas o quieren simplemente dejar un comentario, no duden en hacerlo que como siempre los vamos a responder a la brevedad que podamos. Porque no se olviden que nosotros administramos consorcios , como nuestra actividad principal, y en la medida que podemos, hacemos estos posts para intentar ayudar a todos a comprender un poco mejor este mundo tan particular que es vivir en un consorcio y pagar las expensas.

¿Cómo leer un resumen de expensas?

Para poder leer bien los gastos del mes, tiene que estar identificado cada ítem con nombre de proveedor, CUIT y en concepto de qué. Idealmente, aclara Tonietti, también debería identificarse si ese gasto ya se pagó, para que los vecinos puedan entender mejor.

¿Cuál es la diferencia entre propietario y copropietario?

¿Qué es la copropiedad? – Para entender fácilmente en qué consiste una copropiedad , podemos tomar como ejemplo un edificio. En esta propiedad horizontal cohabitan muchas personas que son propietarias de espacios privados, pero también de espacios comunes.

Los espacios privados, o de uso exclusivo, generalmente son apartamentos. Pero con respecto a los espacios de uso común, como los pasillos, ascensores, lobby o terraza, tienen múltiples propietarios. Esto hace que el uso y ocupación de los espacios comunes deba ser administrado y controlado en conjunto.

De esto se encarga un organismo interno, como la junta de condominio (consejo de administración), o una administración inmobiliaria. En resumen, una copropiedad es un espacio de uso común con múltiples propietarios. Esto significa que todos tienen poder sobre el espacio, pero de forma parcial.

¿Cuáles son las expensas ordinarias y extraordinarias?

Como los argentinos aman a los otros argentinos entonces tuvieron la original idea de agruparse y vivir juntos. Al principio era en el campo nomás pero luego esa distancia les pareció mucho y empezaron a formar barrios, con casas. Entonces compartieron la medianera.

Sin embargo eso no les alcanzó para mostrarse afecto, y optaron por acercarse un poco más, así que armaron unas construcciones gigantes de hormigón armado, que les permiten compartir los pasillos, ascensor, terrazas y más lugares para colgar la ropa.

(Las manifestaciones de amor en Argentina no se agotan a los consorcios, aclaro. También se dan en la carretera, donde día a día hay más de 50 choques que cuestan la vida a 15 personas, a diario…. Incluso así, a los argentinos les sobraba cariño así que además de brindárselo a los vecinos decidieron contratar a una persona a la que le darían el cargo de encargado.

  1. También llamado «portero», tiene derecho a la vivienda, en caso de que se lo contrate;
  2. Su sueldo forma parte de las expenas ordinarias, pero en caso de indemnizarlo por despido, es un gasto extraordinario;

Este es el criterio básico para discriminar el tipo de gasto. Cuando algo sea habitual o de mantenimiento es ordinario, cuando algo es anormal o de recambio es extraordinario. La distinción es fundamental para ver quién lo costea, porque en ciertos casos está a cargo del dueño y en otras del inquilino, aunque para esto hay que ver y analizar el contrato de locación, que podría poner a cargo del locatario este gasto (por eso leer bien antes de firmar).

Podría darse el caso de connivencia entre administrador y dueño/a del departamento alquilado, que haga pasar por ordinaria una expensa extraordinaria. A los fines del contrato y entre las partes, la calificación del gasto que haga el consorcio es irrelevante.

Por eso el contrato de locación debe estar bien detallado esto. Sin embargo, para el consorcio, ambos son responsables por su pago.

¿Cómo saber cuáles son las expensas extraordinarias?

¿Qué son las expensas extraordinarias?  – Son expensas extraordinarias aquellos gastos que impliquen una mejora que incremente el valor del edificio, innovaciones, modificaciones o reposición de maquinarias fuera de uso. También son expensas extraordinarias los fondos de reserva que se establezcan por medio de la asamblea.

¿Qué son los gastos B en las expensas?

Recalculando – Para resumir todo lo que aprendimos hoy, podemos decir que lo primero que hay que hacer es leer el reglamento para ver si corresponde o no dividir las expensas en columnas A, B, C, D, o las que sean necesarias. Luego, con u na simple regla de 3 simple, podemos crear los nuevos porcentuales necesarios para poder dividir los gastos y prorratearlos de forma correcta.

  • También es importantísimo que los porcentuales figuren en el listado de prorrateo , algo que es obligatorio de acuerdo al modelo de Expensas Claras de las liquidaciones de expensa que el vigente para la C;

, pero que debería de figurar en todos los modelos en todo el país. Si tienen dudas o quieren simplemente dejar un comentario, no duden en hacerlo que como siempre los vamos a responder a la brevedad que podamos. Porque no se olviden que nosotros administramos consorcios , como nuestra actividad principal, y en la medida que podemos, hacemos estos posts para intentar ayudar a todos a comprender un poco mejor este mundo tan particular que es vivir en un consorcio y pagar las expensas.